房地产对话 第一次草稿

中国房价已经超过了美国和日本以前最高的泡沫价格。在日本和美国房地产泡沫顶峰，房价在七年间增加了1倍。在过去的七年，中国房价增加了4倍。美国和日本的房地产泡沫也很类似，泡沫破灭的后果也是类似的。我的问题不是中国房价是不是泡沫化，而是什么时候破灭。在北京，老百姓需要100年的工资才可以买到房子，这是不能延续的趋势。

租房的人考虑最根本的问题是，买还是租？投资者也一样。我们投资因为要考虑投资回报，房地产回报是根据租金回报率的。在北京已经低至百分之二了，跟银行利息率差不多。有一个金融股价方法叫“净现值”，这可以帮我们了解今天的价格。比如说，我们可以用净现问一个问题：以今天的价格来预计未来的房子升值多少？用这个办法，发现今天的投资者预计未来20年房产升值速度要达到平均每年8%。但是经济学家预测未来经济增长率会放缓，房地产怎么还会继续增加？

如果没有泡沫，还是有通货膨胀的问题。中国人民银行发行了太多钱，这是房价涨价的源头。通货紧缩总是跟着通货膨胀，这是繁荣与萧条的周期。