房地产对话 第一次草稿

中国的房价已经超过了美国和日本房地产泡沫时期的最高价格。在日本和美国房地产泡沫的高峰期，房价在七年内增长了1倍。在过去的七年，中国房价增长了4倍。美国和日本的当时的房价也很类似，泡沫破灭后果也很类似。现在的问题不是中国房价是不是泡沫，而是它什么时候破灭。在北京，老百姓需要100年的工资才可以买到房子，这种情况是不可能长久的。
最根本的问题是要买房还是要租房？租房者考虑到了这个问题，投资者一样。我们因为看得到回报而投资，房地产投资的回报按照租金回报率算，在北京已经降至百分之二，跟银行利息率差不多。有一个金融股价方法叫“净现值”，这可以帮我们了解今天的房价。比如说，我们可以用净现考虑一个问题：由今天的房价可以预计未来的房子升值多少？用这个办法，今天的投资者预计未来20年房产升值速度会达到平均每年8%。但是经济学家预测未来经济增长率会放缓，房地产市场怎么会继续增长？

如果不是房价泡沫，那就是通货膨胀的问题。中国人民银行发行了太多钱，这是房价涨价的源头。通货紧缩总是跟着通货膨胀，这是繁荣与萧条的周期率。